Zwiększenie PUM o 18.3% na Jeżycach
Znaleźliśmy lukę w starych zapisach planistycznych. Dzięki nowej interpretacji klient zyskał dodatkowe 1 240 m2 powierzchni sprzedaży.
Deweloper kupił działkę na poznańskich Jeżycach z gotowym projektem, ale zysk był na granicy opłacalności. Przeanalizowaliśmy stare zapisy planu miejscowego i znaleźliśmy sposób na dołożenie metrażu bez łamania prawa. To zmieniło wynik finansowy całej budowy.
Wyzwanie
Inwestor posiadał pozwolenie na budowę przewidujące 6 784 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej. Przy rosnących kosztach materiałów w 2023 roku, marża spadła do krytycznego poziomu 4.1%. Bank zaczął stawiać twarde warunki przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu inwestycyjnego. Głównym problemem był sztywny plan zagospodarowania z maja 2012 roku, który pozornie ograniczał wysokość nowej zabudowy w tej konkretnej części kwartału do trzech kondygnacji.
Podejście
Przez 7 tygodni nasz zespół (Robert Stawicki i dwóch analityków) siedział w archiwach Miejskiej Pracowni Urbanistycznej. Sprawdzaliśmy każdą decyzję wydaną dla sąsiednich działek w ostatnich 9 latach. Znamy te procedury, więc wiedzieliśmy, gdzie szukać niespójności. Porównaliśmy definicję 'wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej' z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych. Papiery muszą się zgadzać, więc przygotowaliśmy 16-stronicowy raport techniczny, który podważył dotychczasową interpretację urzędu.
Rozwiązanie
Zorganizowaliśmy trzy spotkania techniczne w Wydziale Urbanistyki i Architektury przy placu Kolegiackim. Przedstawiliśmy konkretne dowody na to, że antresole w tym projekcie nie powinny być liczone jako pełna kondygnacja w świetle lokalnych przepisów. Bez zbędnych ruchów przekonaliśmy urzędników do naszej argumentacji. Pozwoliło to na przeprojektowanie dachu i wygospodarowanie dodatkowego piętra w formie cofniętej mansardy, co było zgodne z linią zabudowy sąsiedniej kamienicy.
Rezultaty
Dzięki naszej interwencji deweloper uzyskał zamienne pozwolenie na budowę w grudniu 2024 roku. Inwestycja stała się rentowna, a bank odblokował środki na wykończenie stanu surowego.
Harmonogram
-
Październik 2024Audyt dokumentacji projektowej i analiza zapisów planu z 2012 roku.
-
Listopad 2024Złożenie wniosku o zmianę interpretacji wysokości elewacji.
-
Grudzień 2024Uzyskanie prawomocnej decyzji o zamiennym pozwoleniu na budowę.
"Byłem sceptyczny, bo moi architekci twierdzili, że nic więcej nie da się zrobić. Casacombug Urban Lobby położyło konkret na stole i wycisnęło z tej działki dodatkowe piętro w 2 miesiące."