Jak uratowaliśmy plan na 312 mieszkań
W listopadzie 2023 roku inwestycja na poznańskich Naramowicach stanęła pod znakiem zapytania przez jeden błąd w dokumentacji sprzed dekady. Casacombug Urban Lobby przejęło sprawę w momencie, gdy deweloper tracił już 14 300 złotych dziennie z powodu samej zwłoki w obsłudze kredytu. Naszym zadaniem było odblokowanie procesu w urzędzie i doprowadzenie do wydania pozwolenia na budowę dla 312 mieszkań przed końcem roku budżetowego.
Martwy punkt i 19 miesięcy czekania
Inwestor zgłosił się do nas po tym, jak jego wniosek o warunki zabudowy utknął w martwym punkcie na dokładnie 19 miesięcy i 4 dni. Urzędnicy Wydziału Urbanistyki i Architektury w Poznaniu kwestionowali dostęp do drogi publicznej, mimo że formalnie wszystko wydawało się w porządku. W rzeczywistości problemem była niejasna interpretacja zapisów w starym studium zagospodarowania, która dawała pole do uznaniowości. Deweloper był zmęczony wysyłaniem kolejnych pism, które wracały z tą samą, lakoniczną odpowiedzią o konieczności uzupełnienia braków.
Sytuacja była o tyle trudna, że grunt o powierzchni 2,47 hektara generował ogromne koszty utrzymania. W Casacombug Urban Lobby wiemy, że w takich momentach nie pomogą ładne słowa, ale twarde fakty i znajomość procedur od podszewki. Przeanalizowaliśmy 47 stron uwag, jakie urząd zgłosił do tej pory. Okazało się, że 12 z nich było bezzasadnych w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych. Konkret na stole: musieliśmy udowodnić urzędowi, że ich wymagania wykraczają poza obowiązujące prawo.
Znamy te procedury, więc zamiast czekać na kolejną turę korespondencji, przygotowaliśmy audyt prawno-urbanistyczny w 11 dni roboczych. Wykazaliśmy w nim, że sąsiednia działka o numerze 14/3 została potraktowana inaczej w analogicznym procesie dwa lata wcześniej. Ta niespójność w decyzjach urzędu była naszym głównym argumentem. Papiery muszą się zgadzać, a w tym przypadku urzędnicy pominęli kluczowy zapis z 2014 roku, który zmieniał status drogi dojazdowej.
Deweloper tracił 14 300 złotych dziennie, czekając na decyzję, która powinna zostać wydana rok wcześniej.
Bez zbędnych ruchów w urzędzie
Nasze działania rozpoczęliśmy od spotkania w biurze przy ul. Święty Marcin, gdzie ustaliliśmy plan na najbliższe 3 tygodnie. Pierwszym krokiem było umówienie wizyty u dyrektora wydziału. Nie szliśmy tam z prośbą, ale z konkretnym wyliczeniem błędów proceduralnych. Spotkanie odbyło się 14 października o godzinie 10:15 i trwało dokładnie 2 godziny i 14 minut. Przedstawiliśmy analizę ruchu, która jednoznacznie wskazywała, że planowane 312 mieszkań nie sparaliżuje okolicznego węzła komunikacyjnego, co było główną obawą urzędników.
Często zdarza się, że projekty deweloperskie w Poznaniu upadają, bo nikt nie potrafi rozmawiać językiem konkretów technicznych z ludźmi odpowiedzialnymi za infrastrukturę. My mamy to we krwi. Przygotowaliśmy nową mapę celową, która uwzględniała drobne przesunięcie wjazdu o 3,2 metra w lewo. To jedno proste rozwiązanie, o którym wcześniej nikt nie pomyślał, rozwiązało konflikt z zarządem dróg miejskich. Zamiast walczyć z systemem, znaleźliśmy lukę, która pozwoliła urzędnikom wydać pozytywną decyzję bez utraty twarzy.
W Casacombug Urban Lobby nie bawimy się w dyplomację dla samej dyplomacji. Jeśli wiemy, że mamy rację, to egzekwujemy to punkt po punkcie. W ciągu kolejnych 9 dni roboczych uzyskaliśmy wszystkie brakujące uzgodnienia od gestorów sieci. Wykorzystaliśmy nasze relacje i wiedzę o tym, kto faktycznie podejmuje decyzje przy konkretnych biurkach. To nie są żadne magiczne sztuczki, to po prostu rzetelna robota operacyjna, której deweloperzy często nie mają czasu wykonywać sami.
Liczby, które uratowały budżet
Dzięki naszej interwencji proces, który według urzędników miał trwać jeszcze co najmniej 8 miesięcy, zamknęliśmy w 43 dni. Pozwolenie na budowę zostało podpisane 12 grudnia 2023 roku. Dla inwestora oznaczało to możliwość rozpoczęcia prac ziemnych przed mrozami, co zaoszczędziło kolejne 124 000 złotych na kosztach przestoju maszyn. Projekt 312 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) 16 480 m2 stał się realny, a bank przedłużył linię kredytową na korzystniejszych warunkach, widząc prawomocną decyzję.
Warto podkreślić, że nasze wynagrodzenie stanowiło zaledwie 4,7% oszczędności, jakie wygenerowaliśmy dla klienta tylko w obszarze odsetek bankowych. To pokazuje, że profesjonalny lobbing urbanistyczny to nie koszt, ale inwestycja o wysokiej stopie zwrotu. Skutecznie przeprowadziliśmy projekt przez urzędy, bo skupiliśmy się na rozwiązaniu technicznym, a nie na politykowaniu. W Casacombug Urban Lobby liczy się efekt końcowy, a nie liczba wysłanych maili.
Ostatecznie inwestycja wystartowała z pełną mocą w styczniu 2024 roku. Dziś na placu budowy pracuje 67 osób, a sprzedaż mieszkań ruszyła w marcu. Inwestor, pan Andrzej Marciniak z firmy West-Bud, przyznał później, że bez naszej pomocy prawdopodobnie wystawiłby tę działkę na sprzedaż ze stratą. To byłby błąd, bo potencjał tego miejsca był ogromny, tylko stłumiony przez administracyjną niemoc. My po prostu usunęliśmy blokadę.
Zamknęliśmy w 43 dni proces, który według urzędników miał trwać kolejne 8 miesięcy.
Czego uczy ta historia?
Każdy deweloper w Poznaniu powinien wiedzieć, że urzędnicy to też ludzie, którzy potrzebują jasnych podkładek pod swoje decyzje. Jeśli dasz im niechlujną dokumentację, odrzucą ją dla świętego spokoju. Jeśli przyjdziesz z gotowym, zgodnym z prawem rozwiązaniem, które nie naraża ich na skargi sąsiadów, podpiszą papiery szybciej niż myślisz. Nasza rola to właśnie przygotowanie tej drogi. Bez zbędnych ruchów i bez obiecywania gruszek na wierzbie.
Papiery muszą się zgadzać od pierwszej do ostatniej strony. W przypadku Naramowic kluczem była nasza drobiazgowość. Wyłapaliśmy błąd w nazewnictwie jednej z ulic w dokumencie z 2008 roku, który powodował błędy w systemie teleinformatycznym urzędu. Po skorygowaniu tej jednej literówki, system 'przepuścił' wniosek dalej. To są detale, na których wywracają się najwięksi gracze na rynku, jeśli nie mają wsparcia kogoś, kto siedzi w tym codziennie.
Jeśli masz działkę, która 'stoi' w urzędzie dłużej niż 6 miesięcy bez jasnego powodu, to znak, że potrzebujesz zewnętrznego audytu. W Casacombug Urban Lobby nie bierzemy każdej sprawy. Jeśli widzimy, że projekt jest prawnie niemożliwy do obrony, mówimy to prosto w oczy na pierwszym spotkaniu. Ale jeśli jest szansa, to walczymy do końca. Ta sprawa z 312 mieszkaniami udowodniła, że nawet najbardziej zapętlone procedury da się wyprostować, jeśli ma się odpowiednie argumenty.
