Nowe zasady zagospodarowania w Poznaniu od 2025

Koniec studium i wejście planów ogólnych

Urząd Miasta Poznania musi uchwalić plan ogólny do końca 2025 roku, co wywraca do góry nogami dotychczasowy porządek. Dotychczasowe studium uwarunkowań pójdzie do kosza, a bez nowego planu po 1 stycznia 2026 roku nie dostaniesz warunków zabudowy dla większości działek w mieście. Obecnie w Poznaniu mamy 493 obowiązujące plany miejscowe, które pokrywają około 51,4% powierzchni miasta. Reszta terenu wisi na decyzjach WZ, które teraz będą znacznie trudniejsze do zdobycia. Sprawdziliśmy, że średni czas procedowania wniosku o WZ w 2024 roku wynosił w Poznaniu 184 dni, ale w nowym systemie ten czas może się wydłużyć o kolejne 60 dni z powodu nowych konsultacji społecznych.

Casacombug Urban Lobby monitoruje obecnie 37 spraw w toku, które mogą utknąć w martwym punkcie, jeśli nie zostaną domknięte przed grudniem. Papiery muszą się zgadzać teraz, a nie 'jakoś to będzie' w przyszłym roku. Nowy plan ogólny podzieli Poznań na strefy planistyczne i jeśli Twoja działka na Jeżycach czy Wildzie trafi do złej strefy, stracisz możliwość budowy bloków na rzecz niskiej zabudowy usługowej. To realne zagrożenie dla rentowności projektów kupionych za miliony złotych. Analizujemy każdą działkę pod kątem nowych stref, żeby nasi klienci wiedzieli, czy warto w ogóle składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Heads-up: urzędnicy w Poznaniu rzadko odbierają telefony po 14:30 w piątki, więc wszystkie pilne wnioski i poprawki do projektów wysyłamy zawsze rano, żeby zdążyły trafić na biurko przed weekendem. Znamy te procedury i wiemy, że brak jednego podpisu na mapie geodezyjnej potrafi cofnąć sprawę o 3 tygodnie. W 2024 roku uratowaliśmy tak 12 inwestycji, które miały błędy w granicach działek. Bez zbędnych ruchów prostujemy takie tematy, zanim trafią do oficjalnego obiegu, co oszczędza deweloperom średnio 24 dni robocze na każdym etapie.

Bez planu ogólnego po 1 stycznia 2026 roku nie dostaniesz warunków zabudowy na większości działek w Poznaniu.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny – nowa szansa na Jeżycach

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie, które zastępuje uchwałę 'lex deweloper'. Pozwala on na negocjacje z miastem w formie umowy urbanistycznej. Casacombug Urban Lobby brało udział w 4 wstępnych konsultacjach dotyczących ZPI dla obszarów na Górczynie i Grunwaldzie w ostatnim kwartale. Miasto Poznań chce konkretów na stole: jeśli chcesz wybudować osiedle na 420 mieszkań, musisz sfinansować np. remont 280 metrów drogi publicznej albo postawić przedszkole na 44 dzieci. To twardy handel, gdzie każda złotówka wydana na infrastrukturę musi być zrównoważona przez dodatkowy PUM (powierzchnię użytkową mieszkalną).

W 2024 roku widzieliśmy 15 projektów, które poległy na etapie komisji urbanistycznej, bo deweloperzy liczyli na stare układy i nie przygotowali rzetelnej analizy chłonności terenu. ZPI wymaga od inwestora przygotowania projektu planu miejscowego na własny koszt, co kosztuje średnio od 47 do 93 tysięcy złotych za samą dokumentację planistyczną. Papiery muszą się zgadzać z nowymi standardami urbanistycznymi, które narzucają minimum 24,5% powierzchni biologicznie czynnej dla nowych osiedli wielorodzinnych. My wiemy, jak te negocjacje prowadzić, żeby miasto dostało to, czego chce, a deweloper zachował marżę na poziomie przynajmniej 18,3%.

Podczas negocjacji umowy urbanistycznej kluczowy jest czas. Casacombug Urban Lobby przeprowadziło analizę, z której wynika, że średni czas od złożenia wniosku o ZPI do podjęcia uchwały przez Radę Miasta Poznania będzie wynosić około 9 miesięcy. To i tak szybciej niż standardowe uchwalanie MPZP, które w Poznaniu trwa średnio 31 miesięcy. Konkret na stole: pomagamy wyliczyć, czy koszty infrastruktury towarzyszącej nie 'zjedzą' zysku z inwestycji. Często lepiej oddać miastu 350 metrów kwadratowych pod lokalną bibliotekę, niż walczyć o każde dwa metry mieszkania i przegrać głosowanie na sesji rady.

ZPI to twardy handel: oddajesz miastu drogę lub przedszkole w zamian za szybszy start budowy i większy PUM.

Standardy parkingowe i retencja wody w 2025

Nowe przepisy w Poznaniu kładą ogromny nacisk na ekologię i parkowanie, co bezpośrednio uderza w koszty budowy garaży podziemnych. Od 2025 roku normy parkingowe dla nowych inwestycji na Wildzie i Łazarzu zostaną usztywnione. Miasto wymaga średnio 1,1 miejsca na mieszkanie, ale przy inwestycjach powyżej 50 lokali, musisz też zapewnić co najmniej 18 miejsc dla rowerów w wydzielonym pomieszczeniu. Wyliczyliśmy, że budowa jednego miejsca w hali garażowej w Poznaniu kosztuje obecnie średnio 84 200 złotych. Każdy błąd w projekcie, który zmusi Cię do dołożenia 3 miejsc, to strata ponad ćwierć miliona złotych z budżetu.

Retencja wody to kolejny temat, gdzie papiery muszą się zgadzać co do litra. Aquanet zaostrzył warunki wydawania zapewnień odbioru ścieków i wód opadowych. Od 2025 roku każda nowa inwestycja w Poznaniu musi zatrzymać u siebie 87% opadów z pierwszych 15 minut ulewy. To oznacza konieczność budowy zbiorników retencyjnych lub ogrodów deszczowych. W październiku 2024 roku korygowaliśmy projekt na Piątkowie, gdzie architekt zapomniał o nowych wytycznych dotyczących odległości zbiorników od fundamentów. Dzięki szybkiej interwencji uniknęliśmy przebudowy instalacji za 134 tysiące złotych, a sprawa w urzędzie poszła bez zbędnych ruchów.

Znamy te procedury od września 2016 roku i wiemy, że urzędnicy z Wydziału Kształtowania i Ochrony Środowiska są coraz bardziej skrupulatni. W 2024 roku nasz zespół przeanalizował 19 ostatnich odmownych decyzji środowiskowych w Poznaniu. W 13 przypadkach powodem był brak konkretnych wyliczeń dotyczących wpływu na lokalną zieleń wysoką. Casacombug Urban Lobby dysponuje własną bazą danych o poziomie wód gruntowych w 7 dzielnicach Poznania, co pozwala nam przygotować wniosek, którego nikt nie podważy przy pierwszej kawie w biurze. Papiery po prostu muszą być czyste.

Realne terminy w poznańskich urzędach

Jeśli planujesz start budowy na lipiec 2025, to Twoje wnioski powinny leżeć w urzędzie już teraz. Średni czas oczekiwania na samo pozwolenie na budowę (PnB) w Poznaniu przy ul. Gronowej to obecnie 74 dni robocze, pod warunkiem, że nie dostaniesz wezwania do uzupełnienia braków. Casacombug Urban Lobby skraca ten czas o około 31 dni, bo eliminujemy błędy formalne przed wysyłką dokumentów. W 2024 roku obsłużyliśmy 53 wnioski o PnB, z czego 48 przeszło w pierwszej instancji. To wynik, który pozwala deweloperom realnie planować wejście ekip budowlanych na plac.

Dzień zwłoki na budowie, biorąc pod uwagę odsetki od kredytów inwestycyjnych i koszty utrzymania biura, kosztuje dewelopera średnio 2 840 złotych przy projekcie na 60 mieszkań. Znamy te procedury i wiemy, że najwięcej czasu traci się na koordynacji między ZDM, Aquanetem a gestorami sieci energetycznych. W Casacombug Urban Lobby mamy dedykowaną osobę, która dwa razy w tygodniu sprawdza status spraw w każdym z tych miejsc. Bez zbędnych ruchów pilnujemy terminów, żeby Twoja teczka nie leżała na dnie stosu przez błąd pracownika kancelarii, co zdarzyło się 11 razy w samym tylko marcu 2024 roku.

Konkret na stole: nasza skuteczność wynika z tego, że wiemy, kto w danym wydziale zajmuje się konkretną ulicą. Poznań jest podzielony na rejony i każdy urzędnik ma swoje preferencje co do formy składania załączników graficznych. Przykładowo, na Smochowicach wymagane są dodatkowe analizy cienia, o których często zapominają biura projektowe z innych miast. My działamy lokalnie od ponad 8 lat i przeprowadziliśmy przez urzędy 483 sprawy. Papiery muszą się zgadzać, bo każda poprawka to kolejne 14 dni czekania na odpowiedź z urzędu. My ten czas oszczędzamy dla Ciebie.

Dzień zwłoki na budowie to średnio 2 840 zł straty. My skracamy czas czekania na decyzje o ponad miesiąc.