Oszczędność 14 300 zł na opłatach administracyjnych

Błędna kwalifikacja obiektu a Twoja kieszeń

Większość deweloperów przyjmuje wyliczenia urzędowe bez mrugnięcia okiem. To błąd, który kosztuje tysiące złotych. W Casacombug Urban Lobby widzimy to regularnie. Urzędnicy w Poznaniu, obciążeni 483 sprawami naraz, często stosują ogólne szablony opłat skarbowych. Jeśli Twój projekt ma choćby mały element infrastruktury publicznej, jak fragment drogi oddany miastu, stawka powinna być inna. Konkret na stole: deweloper na Jeżycach przepłaciłby 11 200 zł, gdybyśmy nie skorygowali wniosku o podział nieruchomości w marcu 2024 roku.

Często zdarza się, że urząd nalicza opłaty za każdy lokal z osobna, zamiast potraktować inwestycję jako jedną całość architektoniczną. Przepisy z lipca 2022 roku dają tutaj pewne pole manewru, o którym rzadko mówi się głośno. Papiery muszą się zgadzać co do milimetra, bo jedna błędna rubryka we wniosku o pozwolenie na budowę może podbić koszt administracyjny o 14.6%. W Casacombug Urban Lobby sprawdzamy te rubryki trzy razy, zanim trafią na biurko urzędnika przy placu Kolegiackim.

Ostatnio analizowaliśmy przypadek inwestycji na Wildzie, gdzie łączna suma opłat administracyjnych wynosiła początkowo 42 800 zł. Po naszej interwencji i zmianie kwalifikacji dwóch budynków gospodarczych na cele towarzyszące, kwota ta spadła do 28 500 zł. To realna oszczędność, którą można przesunąć na marketing lub materiały budowlane. Nie szukamy cudów, po prostu znamy te procedury i wiemy, gdzie urzędy mają tendencję do zaokrąglania sum na swoją korzyść.

Urzędnik ma 483 sprawy na głowie. On nie szuka Twoich oszczędności. My tak.

Ulgi, o których zapominają deweloperzy

Istnieją specyficzne zwolnienia z opłat skarbowych przy inwestycjach z zakresu budownictwa mieszkaniowego, które wchodzą w życie pod konkretnymi warunkami. W 2024 roku skorzystało z nich tylko 17% inwestorów w naszym regionie. Dlaczego? Bo wymagają one precyzyjnego sformułowania celu inwestycji już na etapie składania wniosku o warunki zabudowy. Jeśli napiszesz 'budynek wielorodzinny', płacisz standard. Jeśli dopiszesz odpowiednie paragrafy o infrastrukturze towarzyszącej, otwierasz drzwi do ulg rzędu 3 400 - 9 100 zł.

W Casacombug Urban Lobby prowadzimy własny rejestr zmian w opłatach lokalnych. Od września 2016 roku, kiedy założyliśmy firmę w Poznaniu, te stawki zmieniały się już 23 razy. Przeciętny pracownik biura projektowego nie ma czasu śledzić każdej uchwały Rady Miasta. My to robimy codziennie o 8:15 rano przy kawie. Dzięki temu wiemy, że od kwietnia 2024 roku obowiązuje nowa interpretacja przepisów dotyczących przyłączy, która pozwala zaoszczędzić średnio 2 150 zł na każdym etapie procedowania.

Papiery muszą się zgadzać, zwłaszcza gdy w grę wchodzi współpraca z gestorami sieci. Tutaj opłaty za uzgodnienia często są zawyżane o 'koszty dodatkowe', które przy głębszej analizie okazują się nienależne. W jednej ze spraw z lutego br. odzyskaliśmy dla klienta 5 420 zł nadpłaconych funduszy za samo sprawdzenie projektu sieci wodociągowej. Bez zbędnych ruchów, po prostu wskazaliśmy odpowiedni punkt regulaminu, który urzędnik pominął.

Czas to pieniądz, czyli jak unikać kar

Oszczędność to nie tylko mniejsza opłata, ale też uniknięcie kar za nieterminowe złożenie dokumentów. W Poznaniu średni czas oczekiwania na decyzję to 118 dni, ale jeśli Twój wniosek ma braki, ten czas wydłuża się o kolejne 34 dni robocze. Każdy dzień przestoju na budowie przy ulicy Święty Marcin 45 kosztuje dewelopera średnio 1 840 zł w samych odsetkach od kredytu. W Casacombug Urban Lobby dbamy o to, by wnioski przechodziły przez urząd bez wezwań do uzupełnienia braków formalnych.

Nasze statystyki z ostatniego kwartału pokazują, że 94.6% składanych przez nas dokumentów jest przyjmowanych w pierwszej instancji. To nie jest kwestia szczęścia, tylko rygorystycznego przestrzegania procedur. Jeśli urząd ma 14 dni na odpowiedź, my monitorujemy sprawę już w 12. dniu. Znamy te procedury na wylot i wiemy, kiedy warto zadzwonić do inspektora, a kiedy lepiej wysłać oficjalne pismo z prośbą o wyjaśnienie statusu sprawy. To skraca proces średnio o 19 dni.

Dla jednego z klientów budujących przy ulicy Bukowskiej, skrócenie czasu procedowania o 23 dni zaowocowało oszczędnością 42 310 zł w kosztach obsługi finansowej projektu. Zamiast czekać na list z urzędu, sami dostarczyliśmy brakujące mapy geodezyjne w ciągu 47 minut od otrzymania sygnału o problemie. Takie tempo pracy jest możliwe tylko wtedy, gdy ma się biuro 350 metrów od urzędu i zespół, który nie boi się trudnych rozmów z administracją.

Dzień przestoju to 1 840 zł straty. My skracamy proces o 19 dni.

Strategia na rok 2025 i kolejne oszczędności

Nadchodzące zmiany w prawie budowlanym mogą przynieść kolejne wyzwania finansowe, ale też nowe szanse na optymalizację kosztów. W Casacombug Urban Lobby już teraz analizujemy projekty ustaw, które mają wejść w życie w styczniu 2025 roku. Przewidujemy, że odpowiednie przygotowanie dokumentacji technicznej pozwoli uniknąć nowej opłaty emisyjnej, która dla średniej wielkości osiedla może wynieść nawet 21 700 zł. To nie są spekulacje, to czysta matematyka i znajomość trendów legislacyjnych.

Inwestorzy, którzy planują zakupy gruntów w Poznaniu na drugą połowę roku, powinni już teraz zweryfikować koszty renty planistycznej. Często deweloperzy płacą 30% wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy przy odpowiednim podziale działek i zmianie funkcji terenu, można tę stawkę zbić do 15.2%. To są kwoty idące w setki tysięcy złotych, a wszystko zaczyna się od jednej poprawnej analizy urbanistycznej, którą Marek Wiśniewski wykonuje w naszym biurze średnio w 3.2 godziny.

Bez zbędnych ruchów przeprowadzamy projekty przez najtrudniejsze urzędowe korytarze. Nasz zespół 14 specjalistów w Poznaniu obsłużył już 483 sprawy, od małych plomb po duże kompleksy handlowe. Każda z tych spraw nauczyła nas czegoś nowego o lokalnych procedurach. Jeśli chcesz wiedzieć, ile dokładnie możesz zaoszczędzić na swojej kolejnej inwestycji, przygotujemy dla Ciebie wycenę takiej analizy w ciągu 48 godzin od dostarczenia numeru działki.